chungspf股票空间

招商地产 前身为招商蛇口控股公司,公司以我国第一个对外开放的工业区--蛇口工业区为基础,逐渐发展起来的综合性房地产公司. 主要业务为: 房地产开发,物业出租与管理,园区供水供电. 控股股东为蛇口工业区. 实际控制人为招商局集团,其为国家驻港大型企业集团. 公司拥有20多年发展经验,2007年主要业务收入来源集中在深圳(70%的收入),此外为上海,苏州,漳州. 未来几年,公司还将在佛山,重庆,南京等城市实现房地产项目的销售.

--------------------------------------------------------------------------------------

年份 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001

加权净资产收益率 20.1% 13.9% 11.7% 11.5% 13.2% 10.7% 8.4%

房地产业务毛利率 56.3% 36.4% 28.7% 23% 24.6% 31.2%

净利润 10.7亿 5.6亿 4.2亿 3.76亿 3.5亿 2.57亿 1.90亿

--------------------------------------------------------------------------------------

说明: 2003年公司配股募集3.4亿元, 2005年发行16.5亿元可转债 ,2007年向控股股东定向发行1.1亿股,募集23亿元.

公司优劣势分析

优势:

1 具有20年房地产开发经验, 面对宏观调控和行业波动有一定经验;

2 依托蛇口工业区资源优势,有一定的利基;

3 有部分稳定的出租物业和园区供水供电收入.

4 公司控股股东在蛇口工业区有丰富的房地产资源和一定程度的资金支持能力.

劣势:

1 业务扩张性不强,难以实现快速增长.

2 混业经营,收入有稳定性, 但没有能实现房地产开发的专业化和精细化.

3 业务过于集中在深圳,没有很好的全国化发展.

4 预付帐款太少,公司没能很好的利用房地产公司预售房屋带来的现金流的优势,

实现滚动快速的扩大赢利能力.

业务.管理.业绩 分析

业务 属于竞争性强的行业. 得分35分(100分满分)

A 非品牌产品. 产品价格依据房地产市场确定,不是能主动提价的.

B 不是老牌,但有多年行业经验.也不是百年老店.

C 不是大牌,也不是房地产行业龙头. 07年全国商品住宅销售金额为2.5万亿远。公司占全国市场份额为仅为0.1%.

管理 得分55分(100分满分)

A 未体现管理层以股东利益为上. 在资本市场和房地产市场异常繁荣时期向大股东定向融资,对于公司的发展有积极的作用.

B 良好的资本配置能力评价为中底水平.

业绩 得分60分(100分满分)

A 毛利率高,稳定. 近几年公司房地产毛利率较高,之前维持在24%左右. 由于有较为稳定的出租物业收入和园区供水供电,公司可以将长时间毛利率保持在24%左右.

B 净资产收益率较为平庸. 在房地产市场较为平稳情况下,公司净资产收益率将在10%---12%水平, 考虑到公司的较小的规模,净资产收益率实际处于较低水平.

业务.管理.业绩关键指标评估总得分约为: 50分. 说明公司本身投资价值较低.

财务状况与抗风险能力分析

截止到2008年3月31日,公司总资产264亿,负债171亿,负债率为65%. 公司现金39亿,存货(房地产开发和土地储备)179亿,两者合计占公司总资产的96%. 体现了资产的良好流动性;

负债中,一年内实际需要及时支付的借款为23亿. 现金项目和不断的房屋销售回笼资金,有足够能力支付. 其他负债为长期借款48亿,其他应付款26亿.

总体来看, 即使面临当前的宏观调控压力和房地产市场的不确定性,公司抗风险能力和支付能力良好,没有流动资金不足的风险. 公司资产转化为收入能力良好.

内在价值估计

估计公司2008年销售收入为75亿元. 2008年净利润:14亿. 内在价值: [14亿*10倍, 14亿*15倍]=

[140亿, 210亿]. 当前市值:185亿, 已经进入价值投资区域.

投资建议: 买入并持有2年以上中短期时间.

参考

"招商地产：在播种期买还是在收获期买" 之 2008年房地产项目销售预计表

http://www.topcj.com/html/2/KHGG/20080512/76964.shtml

百度搜索:招商地产
Google搜索:招商地产
雅虎搜索:招商地产
SOSO搜索:招商地产